不動産競売入札サポート

不動産競売とは

不動産競売とは、民事執行法に基づき裁判所を通じて不動産を買う事ができる制度です。
 不動産を担保にお金を借りた人が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、一連の申し立てを受けた裁判所は、少しでも対象の不動産を高く買ってもらえる人へ不動産競売という方法で販売し、売却代金を債務の弁済に充てます。そして不動産競売手続きにより売却される不動産を「競売不動産」と定義しています。

かつては専門業者でなければ手を出しにくい部分もありましたが、バブル崩壊後に不動産の差し押さえ件数が急増したこともあり、民事執行法の改正がすすみ、どなたでも公正かつ安全に取引ができるようになりました。

市場価格の３割引程度（場合によっては半値以下）で入手できる手軽さから、不動産業者だけではなく一般の方の入札が増えています。 
不動産競売は、債権者（お金を貸す人）・債務者（お金を借りた人）・国（裁判所）・買受人（競売物件を落札した者）のそれぞれが、お互いに助け合って不動産を救済する手段です。

当社の「不動産競売入札サポート」は、物件の情報提供から物件調査、入札手続き、融資付、明渡しまで一切の手続きをサポートしています。これまでに培った知識・経験・ノウハウを、顧問弁護士、司法書士などの提携スタッフと共にご提供いたします。

「競売不動産物件」と一般の「流通不動産物件」との違い

不動産業者と取引する一般流通不動産物件は、消費者を保護する宅地建物取引業法の適用があり、不動産業者は、登録免許業者であり、宅地建物取引業法に基づく責任を負わなければなりません。

しかし、現在の「競売不動産物件」の現状は
■広告の規制が無い 
■一般消費者に対して競売サポート業務等を開業する場合も資格不要
■契約不適合責任の適用がない
■全て買受人の責任

不動産競売において、裁判所は、民事執行法に基づいて手続きを主催するだけで、物件に関して一切責任を負うことはなく、競売物件の買受人を保護する法律もありません。従って、物件に関するリスクは、買受人が負担することになります。

民事執行法とは、あくまで、競売を行う、ルールを定めている法律に過ぎません。

不動産競売のメリット

◆一般市場価格よりも安く購入できる

競売不動産は、市場価格と比較して３０％〜４０％以上安く物件を購入できる可能性があり、入札価格を自分で決定できます。

◆売主が裁判所だから安心

競売不動産は民事執行法に基づき裁判所を介して事務処理が行われるので、所有権の移転登記や抵当権等の抹消登記が確実に行われます。また、裁判所が作成した物件資料が充実しているため、トラブルを未然に防止するシステムが充実しています。

◆銀行融資（住宅ローンや事業用不動産ローン等）が利用できる

民事執行法の改正により、競売不動産を購入する場合に、ローンを利用することが可能です。

◆諸費用が一般の不動産売買に比べて安い

裁判所から直接物件を購入できるので、仲介手数料などの諸費用や物件代金に消費税はかかりません。

不動産競売のデメリット

競売不動産購入のリスクには、明け渡されるまで内部を見ることができない、物件調査は短い期間で行わなければならない、落札することが困難、明け渡し時のトラブルなどがあります。

◆物件について説明してくれる人がいない

競売の取引は通常の不動産購入と違い物件に関しての説明を受けたり質問したりすることができる仲介業者がいません。そのため、落札後に現状調査報告書などに記載されていたことと実際の状況が違う場合があった場合でもキャンセルはできません。

◆建物の内覧ができない

競売による売却手続きがとられている段階では、占有者がいる場合が多く、事前に内装や管理状態を確認することは原則できません。ただし建物の外観や周辺環境の確認、近所の方に話を聞くことである程度の情報収集は可能です。また３点セットには物件の写真・間取図面がありますので、だいたいの確認はできます。

◆入札時、残代金支払時に現金が必要

保証金や残代金の支払は一括納付になります。 銀行融資も利用できますが銀行や申込人によっては、融資を受けられない場合もあります。

◆明け渡し交渉が難しい

落札した不動産に対して裁判所が関与・仲介するわけではないので、物件によっては明け渡し交渉や鍵の引渡しなどについては買受人が自身で行わなければなりません。

◆契約不適合責任がない

通常の不動産売買においては契約不適合責任を売主に追及することができますが、競売物件で仮に瑕疵があっても損害賠償を請求したり、契約を解除することはできません。 競売物件は通常の売買よりも安く購入することが出来ますが、その分リスクもあるとお考えください。

こうしたトラブルや面倒で困難な作業を軽減するためにも、競売物件の取り扱いは専門的な知識をもった業者に相談する方が安心といえます。