不動産リースバックシステム「守りたい」
「任意売却不動産」とは？
中小企業経営者は、会社所有の不動産（自社ビル、店舗、工場等）や経営者自身の自宅を担保に、金融機関から資金を借入れて事業を行っています。そして、毎月、事業による収入の中から返済していきますが、業績が悪化したり、売掛金や受取手形の回収が顧客の都合によって遅れたり、取引先が倒産してしまったり、と様々な原因で資金繰りに行き詰まることがあります。
資金繰りに困ると、現在借りている金融機関とは別の金融機関から事業資金の融資を受けたり、その融資を元々の金融機関の返済に充てたりして急場をしのぐことになります。その後、事業が順調に展開するなど、状況が改善されればよいのですが、多くの場合、事業が好転するスピードが返済のスケジュールに間に合わず、資金繰りはますます悪化していきます。
金融期間がリスケジュール（返済条件の緩和）の交渉に応じることもありますが、その場合も今後新たな融資を受けることは困難になり、いよいよ資金繰りに窮します。
こうした状況が中長期化している会社は、何らかの抜本的な対策を取らなければ、いずれ担保に入っている不動産（自社ビル、工場、経営者の自宅）が競売の危機に陥ってしまいます。その抜本的な対策の一つが、「不動産の任意売却」です。
元本の安全性、利回りの安定性は？
当社への任意売却後、売主（＝会社、経営者）は、賃借人として引き続き不動産を使用します。その際、賃借人と当社（賃貸人）は、当社の不動産取得費用総額の概ね１０％を賃料とする定期賃貸借契約を締結します。自社ビルや工場・店舗は、会社が所有している時と変わりなく営業を継続することができ、経営者は自宅を競売により手放さざるを得ない状況を回避し、任意売却による借入金の返済で資金繰り状況は改善され、本業に専念することができます。
通常の不動産投資は、リノベーションやコンバージョン等により不動産そのものの価値を高めるとともに、空室を最小限に抑えることで収益性を向上させるなど、投資商品としての価値を維持することに多大な労力とコストが必要です。
しかし、当社が取得する任意売却不動産は、その性質上、通常のオフィスビルや賃貸マンションの場合に起こり得る、建物の経年劣化や競合物件の場合、テナントニーズとの不一致による賃料の下落・空室率の上昇、賃料の滞納、修繕や改装・テナント募集にかかる支出、といった収益を変動・悪化させる要素がほとんどなく、利回りの安定性という面において非常に優れた資産運用商品です。
また、出資金の評価額は平均賃貸利益を元に算出されますので、出資金の評価額の維持、すなわち元本の安全性は、利回りの安定性に依拠することとなります。その点で、他の不動産特定共同事業法に基づく商品の中でも、より安心できる投資対象であると言えます。
